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在美国买房要花哪些钱

在美国买房要花哪些钱
January 4, 2011 at 5:21 PM
整整一年前,我的同事Xiao有一篇博文《美国买房纪实》,谈他在美国十多年里租房、买房、卖房再买房的经历,顺带介绍美东各地的风土人情,跌宕起伏,读来感同身受,获益匪浅。最近有读者希望了解在美国买房具体操作方面的事情,特别是有哪些地方要花钱,花多少钱等。本文即对此作一简单介绍。

这样的前二后三层,3卧2.5卫浴,居住面积250平米,占地大约两市亩,距离华盛顿市区车程30分钟左右的独栋屋,目前市价40万美元(Jianan) 这样的前二后三层,3卧2.5卫浴,居住面积250平米,占地大约两市亩,距离华盛顿市区车程30分钟左右的独栋屋,目前市价40万美元(Jianan)

首先,买房要看房价。繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通,就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上,一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时,常常把一句口号挂在嘴边:Location, Location, Location! 地段,地段,还是地段! “离城20分钟车程!” “地铁站仅隔三个街区!” “购物中心开车5分钟!”“学区本地排名第一!”等都是常见广告用语。

前不久我在旧金山湾区了解当地房市,亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek),环境优美,治安良好,交通方便,独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜,跳出来的图片和价格令人兴奋不已,三卧两卫双车库10年新独栋房价仅20万左右!忙不迭把我家大掌柜叫过来,就在我们寻思哪一栋更加适合的时候,一行小字落入眼帘:(Walnuts Creek) McDonough, GA,这是亚特兰大东南的一个小镇,哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论!

当你决定了要在某地买房,找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续,他/她还会提醒你没有想到的问题,防止以后出现麻烦。

交易当中最重要的是首付和贷款。前几年房市牛的时候,贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然,很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至10%首付的客户贷款,20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子(全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动),意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。

接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率,过了这个期限之后每年根据某个金融指数(例如国债利率)的升降调整当年的利率,所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。

固定利率期限以15年和30年为常见,也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例,今天的利率在4.25%到5%之间,不同贷款机构有所不同,折合年利率之后,还以刚才30万的房子为例,你的月供大约在1250到1350美元之间。

贷款公司还会给你一些选项,最主要的是所谓点数(Points),也就是你手头有现款可以付给银行,用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行,银行给你一个点数,你的利率会降低0.125%,算下来月供可以减少18美元左右,30年下来可以节省6480美元。

过户的时候要支付贷款手续费,24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税,这个税多少各地不同,一般都在1%以下,有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费,还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益,则是从卖方那里拿的。按照美国的通例,卖方要从房价中拿出6%,平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候,或者竞争激烈的情况下,有时也会降低抽头的份额。

如果你要买的是旧房,别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况,雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度,以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的,但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。

最后要记住的是,你一旦成为了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入,要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半),建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所,修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施,以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方,自然税率就会高些,反之就较低,而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方,例如纽约州的部分县份,把房地产税分成两部分,学区建设管理一半,其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右(大约是可以享受社会医疗保障金的年龄),认为你家已经没有学龄儿童,就免交学区的那一半。一般而言,房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元,你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷——话说回来,羊毛出在羊身上,这些设施和服务你是一天都离不了的。

再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来,大头包括月供、保险、管理和房地产说等,这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例,月供大约1350美元,与房屋有关的保险算100美元,地税250美元,考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元,每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说,你的可支配月收入要达到6666美元,相当于税前年薪9万到10万美元以上,贷款公司才会考虑给你贷款。

这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好,长年没有赖账纪录,也没有吃过官司,开车从不违规,连一个停车罚单都没有或立即付清,评分达到740分以上,不少贷款公司会降低你的利率,或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨,特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等,评分在600分以下,在目前的经济形势下,基本上没有人敢给你贷款。以后我们有机会再谈美国人的信用问题。

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This entry was posted on January 5, 2011 by and tagged , , .
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